这篇稿子一定会被很多人吐槽:“你们不是说楼市今年有行情吗?怎么大时代又结束了”“到底是看多,还是看空?”

这就是,你是站在房地产20年的大周期去看,还是站在眼下去看未来的半年或一年。结论必然是不同的。

梳理中国房地产20年的发展史,你会发现这部历史有三个主要参与者,分别是:

这三者相互烘托,演了一出长达20多年的螺旋上升游戏。并最终以最具代表性的开发商恒大的轰然陨落,宣告失败。

在2021年7月开始的一场长达半年、并绵延至今的震荡与危机背后,是决策者严厉去杠杆的庞大决心,和对产业转型的宏大梦想。

向右走,则是产业升级和转型,爬上更高的山坡,走起来会艰难,但终将赢得这个世界。

很显然,中国选择是向右走的路线,用去房地产化的阵痛,从而试图避免一场更大的危机。

如今复盘,大概有三个关键节点,分别是1998年、2008年、2015年。

这每一个节点,都有一个大推力的火箭发动机,让中国楼市一飞冲天,冲向一个又一个高潮。

在金融风暴最肆虐的时刻,我们选择了人民币坚持不贬值,这导致外贸迅速下滑,连续多年以两位数增长的中国经济,突然降速到8.8%。这时,中国就急需一个新引擎来提振经济。

在看来,拉动内需最好的方法就是激活房地产市场。房地产产业链很长,涉及行业非常之多,建材、化工、钢铁等都会受益。

20年后,在2022新年一开始,所有人都在提内需萎靡、投资不振;但其实在20年前,在经济决策者看来,房地产就是拉动内需和投资的最大火车头。

开发商向银行借钱买地,拿到预售证后迅速卖房回款,接着再把钱投入买更多的地、借更多的钱,开更多的盘;

金融海啸短时间内波及全球。中国进出口数据突然跳崖,出口增速从正常的19.2%下降到-2.2%,进口增速从15.7%下降到-17.9%。

2009年刚过完一季度,30个重点城市中有24个城市的住宅成交面积环比上升,有10个城市环比增幅甚至超过50%。

这是将城市中棚户区进行拆除,给予拆迁户现金补贴,鼓励他们再拿这笔钱去购房。

这等于是定向往房地产放水,等于是向高库存的房地产市场添油加火,以求快速的去库存。

诞生了很多新名词,比如说行情轮动。在之前炒房是个小圈子内的事,大规模的炒房行径,只存在于长三角和珠三角、北京等少数的头部城市。

但是这一次,资金如同海啸一般,汹涌漫过所有洼地,中国200多座城市无一幸免。

中国楼市也第一次形成了全国市场,大多数人是从高空俯瞰960万平方公里的整体市场。

一有风吹草动,从最东北角与朝鲜接壤的丹东,到西北角的喀什,再到千年大计的雄安新区,无不被大水漫过。

就是在这几年,恒大激进的高杠杆操作,恰好遇到了宏观政策发力,从而带来爆炸式的膨胀。

最终在宏观政策已经大转向时,恒大依然坚持路径依赖,高杠杆不减,最终数年后走向了万劫不复。

1998年房改释放了中国房地产市场化的洪荒之力,之后的20多年中,通过大规模城市化,创造了经济高速增长的成就。

最重要的是,在这三个难题背后,都在堆积无尽的巨债,滚雪球一般,风险不断累积。

如今看来,2015年的房地产去库存,让整个房地产产业链的债务转化成了城镇居民住房贷款,化解了地方政府、地产商和银行的债务压力。

今天所有的政策指向,都在极力扭转和纠正这种形势。决策层用爬坡过坎来形容这种纠错。

1980年代,美国和日本打贸易战。最终,日本自愿限制出口,并签订广场协议,干预外汇市场,诱导美元对日元贬值,以解决美国巨额贸易赤字问题。

广场协议后,为了应对日元升值带来的出口压力,日本采取宽松的货币政策和积极的财政政策,最终造成疯狂的地产泡沫。

繁花似锦的地产盛世,使居民储蓄减少,背负巨额债务。最终在泡沫破裂之时,让整个经济陷入停滞。

美国经济学家海曼·明斯基对此有精妙分析。因此,在泡沫引发的崩溃发生的刹那,被称为明斯基时刻。

在2017年,警惕明斯基时刻第一次出现在时任中国央行行长的讲话中,如今看来,这已经在预示地产盛筵的终结。

上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。2008年次贷危机前,美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。

目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

杠杆本身并不邪恶,抓住趋势,利用杠杆,不仅企业快速成功,而且对整个经济也有利。

邪恶的是,加杠杆过多,绑很多人上船,并对趋势的变化不管不顾;船翻之时,又妄图绑架他人威胁救助。

如今回望,如果说2015年到2017年,恒大和国家宏观政策携手并进,各自得到了自己想要的。

明斯基时刻终究成为了一个人神皆惧的地狱图,让所有窥探到它一角的人,心颤胆寒。

过去很多年,地产的监管是关上一扇门,打开一扇窗,如果经济不好,门和窗会一下子全部打开。

就在最近,这个国家最具稳健精神和长久主义经营理念的开发商万科,再一次发出了盛世危言,宣告楼市从白银时代直接坠入黑铁时代。

宣布万科要全面进入缩表出清阶段,全面的去金融化。而一直以来,金融化正是房地产最主要的行业特征。

这是必然之事,房地产行业终将不再是中国经济的支柱产业;中国经济终将走向先进制造业及战略性新兴产业的星辰大海。

只是这需要一个很长的过程,五年,十年;高速发展用20年,去支柱化则需要漫长的10年。

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